Entretien de canalisation en copropriété
L'essentiel
L'entretien des canalisations d'une copropriété porte sur les parties communes : colonnes de chute, colonnes d'eaux usées, collecteur en pied d'immeuble et regards jusqu'au branchement. Il repose sur un curage préventif commandé par le syndic dans le cadre du budget voté en assemblée générale, et sur un compte rendu qui situe chaque désordre par rapport aux raccordements des lots.
Dans un immeuble, l'entretien des canalisations en copropriété ne concerne pas les évacuations de chaque appartement, mais le réseau que tous partagent. La loi du 10 juillet 1965, en son article 3, répute parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, « les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Une colonne qui passe dans une cuisine ou une salle de bains reste donc commune sur toute sa hauteur, tandis que l'évacuation qui relie un appareil à cette colonne demeure privative.
Un réseau commun jamais curé se signale tard, et le plus souvent au niveau le plus bas : les occupants du rez-de-chaussée voient remonter chez eux les eaux usées des étages. Le curage préventif des colonnes et du collecteur retire graisses, savons, lingettes et tartre avant qu'ils ne réduisent la section. Pour le syndic, il remplace une suite de dépannages imprévus, imputés tantôt à la copropriété, tantôt à un copropriétaire, par une dépense programmée et documentée.
Nous réalisons cet entretien à la demande des syndics, professionnels ou bénévoles, à Paris et en Île-de-France. Il comprend le curage des colonnes et du collecteur, le contrôle des regards et, lorsque le dépôt laisse soupçonner un défaut de la canalisation elle-même, un passage de caméra. Une colonne déjà obstruée, qui refoule chez les occupants, relève en revanche d'un dégorgement traité comme une intervention distincte ; la page consacrée à la colonne qui ne s'écoule plus décrit les signes qui l'annoncent.
Une urgence maintenant ?
Le plus rapide reste l'appel : 01 48 94 88 09. Intervention sous 2 heures, partout en Île-de-France.
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Colonnes, collecteur, regards : le périmètre que le syndic peut faire curer
Le point de bascule entre le commun et le privatif est le piquage, c'est-à-dire le raccordement de l'évacuation d'un logement sur la colonne. En amont du piquage, l'évacuation propre au lot est à la charge du copropriétaire ; en aval, la colonne, le collecteur et les regards jusqu'au branchement relèvent de la copropriété. Le règlement de copropriété peut toutefois qualifier autrement certains éléments, et c'est lui qu'il faut lire avant d'engager les fonds communs.
Cette frontière structure notre devis. Lorsqu'un désordre privatif apparaît au cours du curage, nous le chiffrons à part, au nom du copropriétaire concerné, afin d'éviter que le syndic n'engage la copropriété sur un tronçon qui ne lui appartient pas. Les deux devis décrivent chacun le tronçon visé et son emplacement par rapport au piquage.
Le restaurant installé en pied d'immeuble mérite une ligne à part. Ses rejets chargent le collecteur commun de graisses que les logements ne produisent pas dans les mêmes quantités, alors que la vidange de son séparateur incombe à l'exploitant, à Paris en vertu de l'article 17 du règlement d'assainissement. Quand nous trouvons de la graisse figée dans le collecteur, le compte rendu le signale au syndic, qui peut demander à l'exploitant ses justificatifs d'entretien ou l'inviter à faire traiter les évacuations de sa cuisine.
Un doute sur votre évacuation ?
Indiquez l'adresse de l'immeuble, le nombre de colonnes connu et les derniers incidents : nous vous rappelons pour préparer la reconnaissance.
Plans, évents, regards, présences : ce que le syndic réunit avant un curage d'immeuble
La préparation commence par un échange avec le gestionnaire, puis par une reconnaissance sur place. Nous demandons s'il existe un plan du réseau, combien de colonnes desservent l'immeuble, si les évents en toiture sont accessibles, où se trouvent les regards en cour ou en cave et s'ils s'ouvrent encore. Nous demandons aussi l'historique : dégorgements récents, logements qui ont subi un refoulement, présence d'un commerce de bouche au rez-de-chaussée.
Ces réponses fixent les points d'introduction et l'ordre de passage. Le collecteur et les regards du pied d'immeuble sont dégagés en premier, pour que les dépôts décrochés des colonnes trouvent une sortie ; les colonnes sont ensuite curées depuis l'évent en toiture ou depuis leur pied, selon l'accès. Lorsqu'une colonne n'est atteignable que par un logement, le syndic organise la présence de l'occupant et demande à l'ensemble des résidents de ne pas utiliser leurs évacuations pendant le passage.
Un devis rédigé pour être présenté en assemblée générale, puis converti en contrat
Un curage préventif des colonnes se budgète et se vote en assemblée générale. Notre devis est rédigé pour cet usage : il décrit le périmètre traité colonne par colonne, le collecteur et les regards inclus, les logements à rendre accessibles et la périodicité proposée. Le conseil syndical peut ainsi comparer ce qui lui est soumis à ce qui sera réellement fait.
Le premier passage fait office d'état des lieux. Une fois la périodicité confirmée par les constats, le contrat d'entretien reprend le même périmètre et fixe les dates de passage ainsi que le contenu du compte rendu. D'une année à l'autre, le syndic compare alors des rapports établis sur la même base, ce qui rend l'évolution du réseau lisible pour l'assemblée.
Le rapport de curage transmis au gestionnaire, tronçon par tronçon
Le rapport écrit établi après un passage est conçu pour être présenté tel quel au conseil syndical. Il liste les colonnes et les tronçons effectivement curés, les points d'introduction utilisés et ceux qui n'ont pas pu l'être, avec la raison : logement absent, regard scellé, évent inaccessible. Il décrit la nature des dépôts retirés et les désordres observés, et précise pour chacun s'il se trouve sur une partie commune ou en amont d'un piquage.
Ce rapport sert aussi en cas de sinistre. L'assureur gestionnaire du dégât des eaux, comme le cabinet qu'il mandate, cherche à savoir où se trouvait la cause du refoulement. Un constat qui localise le désordre par rapport au piquage, complété par une caméra quand le doute subsiste, évite au syndic d'imputer à la copropriété une dépense qui relève d'un lot.
Les parties communes que couvre l'entretien des canalisations de l'immeuble
L'entretien couvre le réseau commun de l'immeuble, de la toiture jusqu'à la partie publique du branchement.
- Curage des colonnes de chute et des colonnes d'eaux usées
- Curage du collecteur en pied d'immeuble, en cave ou en vide sanitaire
- Nettoyage et contrôle des regards de visite en cour
- Contrôle des évents de ventilation primaire en toiture
- Siphons de sol des caves, du local poubelles et du parking
- Passage de caméra sur une colonne ou un tronçon douteux
- Rapport distinguant parties communes et évacuations des lots
- Copropriétés gérées par un syndic professionnel ou bénévole
Le curage d'un immeuble se prépare avec le syndic et se termine par un rapport
Chaque curage d'immeuble suit le même déroulé, de la préparation avec le syndic au rapport final.
1. Reconnaissance du réseau
Nous repérons les colonnes, les évents, les regards et le collecteur, et relevons les accès possibles pour le matériel. Un immeuble sans plan est reconnu à partir des regards ouverts et, si nécessaire, d'un passage de caméra.
2. Information des occupants
Le syndic annonce la date et la plage horaire aux occupants, avec la consigne de ne pas utiliser les évacuations pendant le passage. Les logements dont l'accès est nécessaire sont prévenus individuellement.
3. Curage du collecteur, puis des colonnes
Le collecteur et les regards sont curés en premier pour ouvrir la sortie, puis chaque colonne est traitée depuis son évent ou depuis son pied. Les dépôts décollés sont entraînés vers l'aval et extraits au regard.
4. Rapport au syndic
Le rapport écrit liste les tronçons traités et ceux restés hors d'atteinte, décrit les dépôts et les désordres, et situe chacun par rapport aux piquages. Il propose la date du passage suivant au vu de l'état constaté.
Les éléments qui déterminent le budget d'un curage de copropriété
Le budget d'un curage de copropriété se chiffre sur devis, après reconnaissance du réseau.
- Le nombre de colonnes et la hauteur de l'immeuble
- La longueur du collecteur et le nombre de regards à traiter
- L'accès aux évents en toiture et aux regards en cour ou en cave
- La possibilité d'approcher le matériel ou la nécessité de le porter
- Le nombre de logements à traverser pour atteindre une colonne
- Le passage de caméra sur un tronçon dont l'état reste douteux après curage
Ce que le syndic peut attendre de nous en cas d'incident : délai de venue et garantie
Un curage préventif se planifie avec le syndic ; pour un incident imprévu dans l'immeuble, le délai et la garantie applicables sont les suivants.
Intervention sous 2 heures, partout en Île-de-France.
Intervention garantie un an.
Les immeubles franciliens où nous entretenons le réseau commun, département par département
Nous intervenons pour les copropriétés de Paris et des départements suivants.
Avant de faire curer les canalisations communes, ce que les syndics veulent savoir
Elles reprennent les points soulevés par les syndics, les gestionnaires et les membres du conseil syndical.
Qui paie le débouchage d'une canalisation bouchée en copropriété ?
L'assurance de l'immeuble prend-elle en charge le curage des colonnes ?
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Un curage préventif peut-il être voté en assemblée générale comme une dépense régulière ?
Le curage sous pression peut-il abîmer une vieille colonne d'immeuble ?
Faire voter et suivre l'entretien des canalisations d'un immeuble
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Faire établir un devis
Pour inscrire un curage au prochain ordre du jour, demandez-nous un devis détaillé colonne par colonne.