La colonne de chute, partie commune de l'immeuble : où s'arrête la part du copropriétaire

1 Ce que dit la loi de 1965 des canalisations qui traversent un appartement

L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Il dresse ensuite une liste de parties réputées communes, parmi lesquelles le gros œuvre, les gaines et les éléments d'équipement commun, « y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».

Une colonne de chute reçoit les eaux de plusieurs logements superposés. Elle sert donc plusieurs copropriétaires et entre dans cette définition sur toute sa hauteur, du pied de colonne en cave à sa ventilation en toiture. Le tronçon qui passe dans une salle de bains ou derrière un coffrage de cuisine ne devient pas privatif parce qu'il traverse un lot.

À l'inverse, l'article 2 de la même loi range dans les parties privatives ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire. La canalisation qui relie l'évier, la douche ou le WC à la colonne n'est utile qu'à l'appartement qu'elle dessert : elle relève en principe de son propriétaire.

2 Règlement de copropriété et état descriptif : vérifier les titres avant de qualifier la colonne

La liste de l'article 3 ne s'applique que dans le silence ou la contradiction des titres. L'Institut national de la consommation le rappelle : le règlement de copropriété et l'état descriptif de division peuvent apporter des précisions ou retenir une définition différente, et l'acte de vente du lot peut en ajouter. C'est donc par eux que commence toute discussion sur une colonne.

Dans le règlement, la recherche porte sur trois passages : la liste des parties communes générales, celle des parties communes réservées à un bâtiment ou à un escalier, et la définition des parties privatives. Une clause qui vise expressément les canalisations intérieures aux lots tranche souvent la question du branchement ; une clause qui range dans le lot une colonne servant plusieurs logements mérite d'être relue avec le syndic avant toute dépense.

3 Repérer la colonne de chute dans un logement et dans l'immeuble

Sur place, la colonne se trouve presque toujours dans une gaine verticale, à proximité des WC, de la salle de bains ou de la cuisine, et les logements superposés la partagent au même endroit. Les tampons de visite, souvent derrière une trappe, la signalent. En cave, le pied de colonne rejoint le collecteur ; en toiture, la ventilation primaire en dépasse.

Quand plusieurs colonnes descendent côte à côte, il faut savoir laquelle reçoit quel appareil. Un colorant versé dans l'appareil puis guetté aux tampons répond sans démontage. Une caméra descendue depuis un tampon montre ensuite chaque piquage, mesure sa hauteur et révèle les raccordements faits sans autorisation lors de travaux anciens.

4 Le piquage, frontière entre la canalisation du logement et la colonne commune

Le point de bascule est le piquage, c'est-à-dire l'endroit où la canalisation du logement entre dans la colonne. En amont, l'ouvrage est en principe privatif ; à partir du raccord, il est commun. Un bouchon situé dans le branchement de la cuisine se règle donc entre l'occupant et le propriétaire du lot, alors qu'une colonne obstruée qui fait refouler les étages bas relève du syndic.

C'est pourquoi, après chaque dégorgement de colonne, notre rapport écrit place l'obstruction par rapport au piquage, avec la distance mesurée depuis le tampon ouvert et une image de la caméra. Sans cette localisation, la discussion entre copropriétaire et syndicat repose sur des suppositions.

Le piquage est aussi la limite des travaux d'un copropriétaire. D'après la fiche que le ministère de la Justice consacre aux travaux dans un appartement, une intervention qui atteint un conduit d'évacuation commun doit être autorisée en assemblée avant de commencer, à la majorité de l'article 25. Déplacer une cuisine et créer un nouveau raccord sur la colonne entre dans ce cas.

5 Fuite, bouchon, chute d'un seul lot, refoulement : quatre situations et la lecture qu'elles appellent

Les mêmes principes s'appliquent aux situations les plus courantes dans les immeubles collectifs, et aucune ne se tranche sans les documents de la copropriété.

Chacune se lit d'abord au regard du règlement de copropriété, puis à la lumière de l'article 3, et enfin avec la localisation exacte du désordre.

• Un tronçon de colonne fuit dans la salle de bains d'un appartement : la colonne restant commune d'un bout à l'autre, la réparation relève du syndicat, sauf clause contraire des titres.
• La cuisine d'un logement se vide mal mais les étages s'évacuent : le bouchon se trouve alors le plus souvent en amont du piquage, dans la partie privative.
• Une chute ne dessert qu'un seul lot, par exemple un duplex sous les toits : faute de servir plusieurs copropriétaires, elle peut échapper à la définition des parties communes, et le règlement tranche.
• Un refoulement touche le rez-de-chaussée quand les étages rejettent : l'obstruction est dans la colonne ou le collecteur, et le dégorgement depuis le pied de colonne se commande par le syndic.