Faire voter un hydrocurage en assemblée générale de copropriété

1 Hydrocurage en copropriété : ligne du budget prévisionnel ou résolution de travaux à part

Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes. Selon la fiche du ministère de la Justice, il comprend les contrats d'entretien et les travaux de maintenance, mais non les travaux de conservation autres que la maintenance, les travaux d'amélioration ni les études techniques comme les diagnostics. Un curage préventif des colonnes prévu par un contrat d'entretien trouve donc sa place dans le budget.

Un curage des colonnes à l'eau sous pression décidé hors de tout contrat, ou une opération lourde sur un collecteur très encrassé, sort au contraire de l'entretien courant et fait l'objet d'une résolution distincte. L'inspection par caméra qui l'accompagne relève, elle, des études techniques, comme les diagnostics. Au premier appel d'un syndic, nous demandons pour cette raison si le passage figure déjà au contrat de l'immeuble : la réponse décide de la façon de présenter le devis.

2 Quelle majorité pour voter un hydrocurage en assemblée générale de copropriété

Le budget prévisionnel est voté globalement à la majorité simple, chaque poste pouvant être discuté avant ce vote unique. Les travaux votés à part suivent la même majorité dès lors qu'ils sont nécessaires à la conservation de l'immeuble : l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, tel que le reproduit l'Institut national de la consommation, y range expressément les travaux portant sur les réseaux. La majorité simple se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, abstentions exclues.

Un ouvrage nouveau change la donne. Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration relèvent de la majorité de l'article 25, celle des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins le tiers de ces voix sans l'atteindre, l'assemblée procède aussitôt à un second vote à la majorité simple. Créer un regard de visite pour faciliter les curages futurs mérite donc une résolution séparée du curage lui-même, dont la majorité est vérifiée par le syndic.

3 Rédiger une résolution d'hydrocurage que l'assemblée peut voter sans la reporter

Une résolution trop vague revient l'année suivante. Les copropriétaires votent sur ce qu'ils comprennent : un périmètre, une méthode, un prix, un calendrier. La résolution reprend donc les termes du devis retenu au lieu de renvoyer à « l'entretien des canalisations ».

Les éléments qui suivent sont ceux que nous faisons figurer dans nos devis pour qu'un syndic puisse les reprendre tels quels. Pour une copropriété qui cherche encore son rythme, notre article sur la fréquence d'un hydrocurage préventif aide à fixer la périodicité proposée au vote.

• Le périmètre : colonnes concernées, collecteur, regards, pieds de colonne et équipements particuliers.
• Le point d'accès prévu : par l'évent en toiture ou par le pied de colonne, avec les logements à visiter.
• L'entreprise retenue, le montant et, le cas échéant, l'inspection vidéo comprise ou non.
• La période d'exécution et l'information préalable des occupants.
• Les modalités d'appel de fonds pour une dépense votée hors budget.

4 Devis, rapport, historique : les pièces à joindre à la convocation pour un vote sur le curage des colonnes

Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, l'article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier les conditions essentielles du contrat proposé, ou de chacun des contrats en cas de mise en concurrence, au plus tard en même temps que l'ordre du jour. L'Institut national de la consommation rappelle qu'à défaut, la décision prise n'est pas valable. Un devis apporté en séance ne suffit donc pas.

D'autres pièces ne sont pas obligatoires mais emportent la décision : le compte rendu du dernier passage, les photos des regards, la vidéo d'une inspection, la liste des dégorgements subis par l'immeuble. Un rapport de diagnostic établi pour le syndic situe chaque désordre et distingue ce qui relève des parties communes de ce qui touche l'évacuation d'un lot, ce qui évite un débat sans fin en séance.

5 Après le vote de l'hydrocurage : délai de contestation, accès aux logements et compte rendu

Le procès-verbal est notifié par le syndic dans le mois qui suit l'assemblée. Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent alors de deux mois pour contester la décision en justice, selon l'article 42 de la loi de 1965 ; celui qui a voté pour ne le peut pas. Pour un curage préventif sans urgence, ce délai pèse sur le calendrier : un chantier engagé avant son expiration repose sur une décision encore attaquable.

L'exécution se prépare ensuite avec le conseil syndical. Les occupants sont prévenus, les logements dont l'accès est nécessaire sont listés, et les étapes du chantier sont décrites dans notre article sur l'organisation d'un hydrocurage sans bloquer l'immeuble. Le compte rendu remis à la fin, linéaire traité, matières extraites, réserves, servira de pièce jointe à la prochaine résolution.