Hôtel installé dans un immeuble ancien : curer ou réhabiliter ses colonnes d'origine

1 Ce qu'un hôtel hérite des colonnes d'un immeuble ancien

Les colonnes d'un immeuble ancien ont été posées pour des logements qui comptaient peu de pièces d'eau. Transformé en hôtel, le même bâtiment branche sur ces descentes une salle de bains par chambre, parfois deux douches par étage là où il n'y avait qu'un évier. Les piquages se sont multipliés au fil des rénovations, souvent réalisés à des époques et avec des matériaux différents.

La fonte, matériau courant de ces colonnes, se corrode de l'intérieur : des concrétions de rouille et de tartre réduisent la section utile et accrochent cheveux, savon et papier. Les raccordements anciens peuvent être en plomb, et certains tronçons rapportés en amiante-ciment. Avant toute décision, il faut donc savoir quelle colonne dessert quelles chambres et de quoi elle est faite, ce que la page consacrée à l'entretien des canalisations d'un hôtel en activité aborde côté planning.

2 Colonne encrassée ou colonne en fin de vie : les signes qui les distinguent

Une colonne encrassée se reconnaît à des symptômes réversibles. Les douches des chambres d'une même verticale se vident lentement, le curage retire des dépôts gras, du tartre et des cheveux, puis l'écoulement redevient normal pour une longue période. Le problème tient au rythme d'entretien, non à la conduite.

Une colonne en fin de vie donne d'autres indices. Des taches apparaissent au plafond d'une chambre ou dans une gaine, une odeur persiste malgré des siphons pleins, des éclats de fonte rouillée sortent avec les dépôts au curage, et le même étage rebouche peu après chaque passage. La caméra confirme alors ce que ces signes suggèrent : fissures longitudinales, paroi perforée, joints déboîtés, section réduite par la corrosion.

Nous demandons à l'hôtel de rassembler ces observations par chambre et par date avant toute visite. Rapprochées du plan des colonnes, elles désignent la verticale à inspecter en priorité et évitent de passer la caméra sur tout le bâtiment.

3 Curer une colonne en fonte ancienne sans transformer un bouchon en fuite

Sur une fonte amincie, le curage se règle sur l'état du métal. Un jet à pression élevée ou un outil rotatif agressif peut ouvrir une paroi qui ne tenait plus que par ses dépôts, et le bouchon se transforme en fuite dans un plancher, au-dessus d'une chambre occupée. Lorsque la colonne paraît douteuse, nous la regardons à la caméra avant de choisir l'outil et la pression, et le compte rendu indique ce que nous avons volontairement écarté.

L'amiante ajoute une précaution. L'INRS relève que l'hydrocurage met en suspension des aérosols qui peuvent exposer les travailleurs à des fibres d'amiante, notamment au contact de conduites en fibrociment ou de mastics anciens, et que le repérage de l'amiante est un préalable avant d'entamer des travaux. Un hôtel qui dispose déjà de repérages les communique avant le premier passage.

4 Chemisage ou remplacement : quand réhabiliter les colonnes de l'hôtel

La réhabilitation devient le bon calcul quand les curages se rapprochent sur la même verticale, que la caméra montre des désordres de structure et que les fuites commencent. Deux voies existent. Le gainage intérieur de la colonne crée un tube neuf dans l'ancien sans ouvrir les gaines, à condition que la section restante et la disposition des piquages le permettent. Le remplacement de la descente en fonte demande d'ouvrir les gaines et de fermer plus longtemps les chambres concernées, mais règle aussi les piquages défectueux.

Le calendrier de l'hôtel pèse autant que la technique. Les travaux se phasent par verticale, sur les périodes de faible occupation, et se combinent volontiers avec une rénovation de chambres déjà prévue. Avant tout chantier, l'article R. 4412-97 du code du travail impose au donneur d'ordre ou au propriétaire de faire rechercher l'amiante par un repérage préalable à l'opération lorsque celle-ci peut exposer des travailleurs.

5 Exploitant, bailleur, copropriété : qui décide des travaux sur une colonne d'hôtel

Un hôtel exploité dans un immeuble qui ne lui appartient pas relève souvent d'un bail commercial. Le ministère de la Justice rappelle que les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil restent à la charge du bailleur, et que les charges refacturées au locataire doivent figurer à l'inventaire du bail. Savoir si le remplacement d'une colonne entre dans cette catégorie se discute au regard du bail et de l'ampleur des travaux.

Lorsque l'immeuble est en copropriété, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communs, dans le silence ou la contradiction des titres, les éléments d'équipement commun, y compris les canalisations qui traversent des locaux privatifs. La colonne relève alors en principe du syndicat, sous réserve du règlement de copropriété. Dans les deux cas, un rapport de diagnostic écrit localisant les désordres donne à chacun une base commune pour décider.