Réparations locatives et vétusté : reconnaître les bouchons à la charge du bailleur

1 Les cinq exceptions de l'article 7 d) qui font passer la charge au bailleur

L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l'entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Ces cinq causes font passer la réparation à la charge du propriétaire, même lorsqu'elles portent sur une évacuation que le locataire entretient d'ordinaire.

La fiche de justice.fr sur les travaux du bailleur rappelle que le propriétaire doit faire, pendant tout le bail, les travaux qui ne sont pas des réparations locatives, et que celles-ci lui reviennent lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, en vertu de l'article 1755 du code civil. Sa fiche définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal, et la force majeure comme un événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible.

Appliquée à une canalisation, la distinction se résume ainsi : le locataire répond de ce qu'il rejette dans les évacuations, le bailleur répond de l'état et de la conception de la conduite. Le dégorgement d'un bouchon d'usage reste locatif ; la réparation d'une conduite usée ou mal conçue ne l'est pas.

2 Vétusté d'une canalisation en location : ce qu'une conduite usée montre à l'inspection

Une canalisation ancienne se reconnaît rarement de l'extérieur. Une conduite en fonte rongée de l'intérieur perd de sa section sous les dépôts de corrosion, et chaque engorgement s'y accroche plus vite. Un tuyau dont les emboîtements se sont écartés laisse passer des racines en terrain ou retient les matières à chaque joint. Un dégorgement rouvre le passage, mais l'usure demeure.

Service-public.fr prend l'exemple de la fuite : lorsque la vétusté des canalisations la provoque, le locataire en avertit le propriétaire, qui fait les réparations nécessaires. Le même raisonnement vaut pour une conduite qui se bouche parce qu'elle est usée. Le locataire signale le désordre par écrit, et le bailleur fait procéder à la remise en état.

3 Contre-pente, diamètre trop faible, raccord mal posé : reconnaître un vice de construction sur une évacuation

Le vice de construction et la malfaçon se trahissent par la répétition. Une évacuation posée avec une pente insuffisante, ou à contre-pente, laisse stagner l'eau et déposer les matières au même point. Un diamètre trop faible pour l'appareil raccordé, un raccord à angle droit ou une ventilation absente produisent le même effet : le bouchon revient quel que soit le soin de l'occupant.

L'Institut national de la consommation l'écrit sans détour : si l'installation est mal conçue et s'engorge souvent, le locataire peut exiger que le bailleur prenne ces frais en charge et corrige la malfaçon. Une pente inversée sur la conduite ne se règle d'ailleurs pas par un dégorgement de plus, mais par une reprise du tronçon.

Le cas fortuit, que la loi cite à côté de la force majeure, s'apprécie comme elle au cas par cas, et au besoin par le juge. Ni l'un ni l'autre ne se présume : il faut décrire l'événement et montrer qu'il a causé l'engorgement.

4 Colonne d'immeuble, voisin, réseau public en charge : les bouchons étrangers au logement

Dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété fixe ce qui est commun et ce qui est privatif, et les canalisations figurent parmi les exemples de parties communes que donne service-public.fr. Une colonne de chute engorgée ne relève donc ni du locataire ni, seul, de son bailleur : le syndic la fait traiter pour le compte du syndicat des copropriétaires. Le locataire s'adresse à son bailleur, qui saisit le syndic.

Le fait d'un tiers obéit à une autre règle. L'article 7 c) de la même loi exonère le locataire des dégradations survenues par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Des lingettes rejetées par un autre logement qui bouchent la descente commune n'ont pas à être payées par l'occupant du rez-de-chaussée qui en subit le refoulement.

Reste le refoulement du réseau public lors d'un orage. Il ne relève de la force majeure que s'il réunit les trois caractères rappelés plus haut, ce qui s'apprécie au cas par cas ; dans tous les cas, ce n'est pas un dégorgement d'usage.

5 Prouver la vétusté ou le vice : ce que le compte rendu doit établir pour le bailleur

La preuve pèse sur le locataire. L'Institut national de la consommation rapporte que la Cour de cassation a jugé, le 9 juin 2016, à propos des dégradations, qu'il appartient au locataire de prouver qu'il se trouve dans un cas d'exonération, et non au bailleur de démontrer la dégradation. Sans constat écrit, la discussion se résume à deux récits.

Après un dégorgement, nous indiquons dans le compte rendu la distance entre l'appareil et le point de blocage, la nature de ce qui obstruait la conduite et l'état de la paroi à cet endroit. Lorsque le doute porte sur l'usure ou la pente, une inspection filmée de la conduite permet de montrer la corrosion, l'emboîtement écarté ou l'eau qui stagne, avec le métrage de chaque observation.

Le locataire adresse ensuite ces pièces au bailleur par écrit, avec la facture du dégorgement et la liste des épisodes précédents. Le bailleur décide alors de la réparation de la conduite, qui lui incombe ; si la cause se révèle d'usage, le dégorgement reste en revanche à la charge du locataire.